Il portiere presidia l’ingresso, accoglie visitatori e fornitori, gestisce consegne e segnala le anomalie. Non ha poteri di polizia e il servizio non è obbligatorio per legge: dipende da regolamento e delibere.
Il portierato non è obbligatorio per legge
In un condominio la portineria non è un obbligo generale. Esiste perché lo prevede il regolamento, perché è stata istituita con una delibera o perché fa parte dell’organizzazione originaria dell’edificio. Se non c’è, nessuna norma impone di attivarla.
Per lo stesso motivo non basta smettere di sostituire un portiere che va via per eliminare il servizio. Le fonti consultate indicano che occorre una delibera espressa, inserita all’ordine del giorno, e che restano gli obblighi verso il lavoratore, come preavviso, trattamento di fine rapporto e contratto collettivo applicato.
Che cosa fa, in concreto, un portiere
Le attività dipendono dal regolamento e dagli accordi con l’amministrazione. In genere comprendono:
- presidio dell’atrio e accoglienza di visitatori, ospiti e fornitori
- ritiro e consegna di pacchi e corrispondenza, secondo le regole concordate
- informazioni a condomini e visitatori
- registro di ingressi e passaggi, dove stabilito
- segnalazione di guasti, perdite, luci spente o situazioni insolite all’amministratore
- cura ordinaria degli spazi comuni, se prevista dal contratto
Che cosa non fa
Un portiere non è un agente di polizia e non ha poteri coercitivi: non ferma, non perquisisce, non allontana nessuno con la forza. In caso di pericolo avvisa le Forze dell’ordine al 112 e il referente del condominio.
Non è nemmeno tenuto, di per sé, a custodire le chiavi degli appartamenti: eventuali accordi di questo tipo sono accordi privati con i singoli condomini e non fanno parte del contratto di portierato. Anche la partecipazione alle assemblee va verificata nel regolamento e nel contratto applicato, non si può dare per scontata.
Il portiere, infine, non sostituisce servizi tecnici come impianti di allarme o interventi su allarme, che sono materia diversa.
Come si ripartiscono le spese
Di norma le spese del portierato si ripartiscono in base ai millesimi generali, secondo l’articolo 1123 del codice civile. Una pronuncia riportata da fonti specializzate indica che il criterio può valere anche per unità immobiliari con accesso autonomo, ma il caso specifico va sempre verificato con l’amministratore o con un professionista.
Sulle maggioranze necessarie per attivare o ripristinare il servizio le fonti consultate sono discordanti: per questo non le indichiamo qui. Il quadro corretto è quello fornito dall’amministratore, in base al codice civile e al regolamento.
Portiere dipendente o servizio esterno
Un condominio può avere un portiere assunto direttamente, con il contratto collettivo dedicato a portieri e custodi, oppure affidare il servizio a una ditta esterna. Nel secondo caso il rapporto di lavoro è in capo alla ditta e il condominio riceve una prestazione definita per iscritto, con attività e orari.
La scelta dipende dalle esigenze dell’edificio. Prima di decidere è utile confrontare più proposte scritte e capire che cosa includono, evitando di giudicare solo sul costo orario. Per orientarsi, l’articolo dedicato alla scelta di un servizio di portierato elenca le domande da fare.
Il rapporto con l’amministratore e con i condomini
Il portiere lavora per il condominio nel suo insieme, non per i singoli condomini. Le richieste vanno quindi indirizzate all’amministratore o al referente indicato, che stabilisce le priorità e verifica che il servizio proceda come concordato. Questo evita che compiti diversi, e a volte contrastanti, vengano chiesti direttamente alla stessa persona.
È utile che il regolamento, o un breve documento allegato al contratto, indichi con precisione gli orari di presenza, le modalità di consegna dei pacchi e le regole per gli ospiti. Quando tutto è scritto, le incomprensioni diminuiscono e anche il portiere sa che cosa gli viene chiesto. Se le regole cambiano, è bene aggiornare il documento e informare tutti i condomini.
Prima di decidere
Quando si valuta un servizio di portierato conviene partire dalle esigenze reali: quante consegne arrivano, quali sono gli orari più critici, quali compiti servono davvero. Un sopralluogo e una proposta scritta aiutano a evitare incomprensioni. Le questioni giuridiche spettano all’amministratore o a un professionista.
Una buona pratica è mettere per iscritto, in un breve elenco condiviso con l’amministrazione, i compiti ordinari del portiere e quelli che richiedono un accordo a parte. In questo modo, se l’assemblea cambia fornitore o orari, la continuità del servizio non dipende dalla memoria di nessuno e le aspettative restano chiare per tutti i condomini.
Domande frequenti
Il portierato in condominio è obbligatorio?
No, non in tutti gli edifici: deriva dal regolamento, da una delibera o dall’organizzazione originaria dello stabile.
Il portiere può tenere le chiavi degli appartamenti?
Non rientra nel contratto di portierato. Eventuali accordi sono privati tra il singolo condomino e il portiere.
Fonti
- Diritto.it: spese di portierato e accesso autonomo (art. 1123 c.c.)
- CondominioWeb: soppressione del servizio di portierato
- CondominioWeb: regolamento e compiti dei portieri
Questo articolo ha scopo informativo e non costituisce consulenza legale.